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                  四川金點超越稅務師事務所有限責任公司===財稅廣角
                  解讀《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》
                  發表時間:2007/2/13
                  作者:珂凝 轉貼自:中稅網
                    轉讓“二手房”征收個稅的問題由來已久,但多為“自覺申報”,由于自覺納稅意識在國民中沒有完全形成,所以這樣的自動自覺申報納稅也就成了“陽春白雪”。依據1994年的個稅條例實施條例中
                    “財產轉讓所得”繳納個稅的規定,對于個人轉讓住房行為,以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額,按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅,此后的十多年里,由杭州率先實施對二手房征個稅,九個月后暫停征收到今年6月下旬國家稅務總局辟謠:出售二手房應繳個稅并非新政等等類似關于二手房征收個稅的實踐和傳聞屢見不鮮,但是缺乏具體的法規予以明確,因此,出于加強對二手房個稅的征管,完善制度的目的,國家稅務總局于2006年7月18日下發了《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號,以下簡稱《通知》),讓二手房市場上爭議12年之久的個人所得稅征收問題有了明確的答案。
                    該《通知》自2006年8月1日起執行,包括七部分條款,主要有以下亮點:

                    一、不納稅不能過戶 強征基本無疑義
                   
                    《通知》第四條明確規定:加強稅收征管,主管稅務機關要在房地產交易場所設置稅收征收窗口,個人轉讓住房應繳納的個人所得稅,應與轉讓環節應繳納的營業稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理;地方稅務機關暫沒有條件在房地產交易場所設置稅收征收窗口的,應委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。

                    二、以實際成交價格為轉讓收入
                    
                    對虛報價格的現象,通知規定,個稅的征收以實際成交價格為轉讓收入。如果納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的,征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入,但必須保證各稅種計稅價格一致。實行核定征稅的,具體由地方稅務部門按照房子的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素,在總價的1%-3%的幅度內確定。

                    三、首次明確“房地產原值”定義

                    對于房地產原值,國家稅務總局首次明確了5種不同住房的標準。
                    1、商品房:購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
                    2、自建住房:實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。
                    3、經濟適用房:原購房人實際支付的房價款及相關稅費,以及按規定交納的土地出讓金。
                    4、已購公有住房:原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款,加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門或原產權單位交納的所得收益及相關稅費。例如,市民王某有一套面積為100平米的公有住房,其中90平米的標準面積,每平米為2000元,超過公有住房標準面積的10平米,價格為平方米5000元,其向財政部門繳納的相關稅費為2萬元,那么王某的住房原值為90×2000+10×5000+20000=250000元。
                    已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定,按照成本價或標準價購買的公有住房。
                    經濟適用房價格按縣級含縣級以上地方人民政府規定的標準確定。
                    5、城鎮拆遷安置住房:根據《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》(建住房[2003]234號)等有關規定,其原值的確定包括四種情形,分別為:
                    (1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的,為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費;
                    (2)房屋拆遷采取產權調換方式的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費;
                    (3)房屋拆遷采取產權調換方式,被拆遷人除取得所調換房屋,又取得部分貨幣補償的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費,減去貨幣補償后的余額;
                    (4)房屋拆遷采取產權調換方式,被拆遷人取得所調換房屋,又支付部分貨幣的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款,加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

                    四、合理費用準予稅前扣除
                    
                    合理費用是指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。這四項費用中,只有房屋裝修費用的扣除是有限額規定的!锻ㄖ访鞔_規定,已購公有住房、經濟適用房,最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房,最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重復扣除裝修費用。


                    五、原有個稅優惠政策保持不變
                    
                    該《通知》中對兩類二手房產交易仍給予免稅優惠。第五條規定:出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人,其出售現住房所繳納的個人所得稅,先以納稅保證金形式繳納,再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系,全部或部分退還納稅保證金;對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。
                    下面舉例說明在2006年8月1日以后拋售二手房如何計算繳納個人所得稅。
                    假如,
                    李女士于2004年7月1日在上海購買了一套建筑面積為80平方米的二手商品房,共支付價款72萬元,李女士是貸款買房,她當年首付32萬元,其余40萬元是以20年等額本息的商業貸款支付。當年利率為6.12%,從2004年7月1日到今年7月31日所付利息為48960元。另外,購置商品房時繳納印花稅360元,契稅21600元(假定契稅稅率為3%),產權證書費5元,2004年公證費200元,評估費600元。房產裝修費用為9萬元,且有裝修費用的稅務統一發票。假設2006年8月2日李女士決定將房屋以92萬元的總價賣掉,那么李女士該繳納多少個人所得稅呢?
                    這里需要注意的是,李女士裝修費用為9萬元,根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》規定,商品房轉讓前實際發生的裝修費用,最高扣除限額為房屋原值的10%。王女士的裝修費用9萬元大于7.2萬元(720000×10%),故按7.2萬元裝修費用計算個人所得稅。交易過程中涉及的印花稅為920000×0.05%=460;營業稅及其附加共計:920000×5.5%=50600。
                    計算應繳納的個人所得稅,過程如下:
                    個人所得稅應納稅所得額=轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-有關合理費用。
                    房屋原值=原房價+印花稅+契稅+產權證印花=720000+360+21600+5=741965元
                    轉讓住房過程中繳納的稅金=印花稅+營業稅=460+50600=51060元
                    合理費用=住房裝修費用+住房貸款利息+手續費+公證費等=72000+48960+200+600=121760元
                    應繳納的個人所得稅=(920000-741965-51060-121760)×20%=1043元 
                    該《通知》的發布,最突出的特點就是對于房屋轉讓過程中涉及的費用扣除問題和無法提供房屋原值如何確定轉讓收入問題進行了明確,為納稅人的稅款繳納和稅務機關的征收提供了具體的才靠依據?偠灾,該通知的下發是強化了對二手房交易個稅征收的管理,對改變以往二手房個稅征收亂而無章的局面有促進意義。
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